Lexikon durchsuchen:
| Stichwort | English | Beschreibung |
|---|---|---|
| Ferienwohnung im Mietshaus | holiday flat in a tenement | In Großstädten werden immer öfter Mietwohnungen nicht mehr an ständige Mieter, sondern kurzzeitig an Feriengäste vermietet. Insbesondere aus Berlin wird von Rechtsstreitigkeiten berichtet. Meist kommt es zum Streit, weil herkömmliche Mieter und Wohnungsnachbarn der Ferienwohnung sich durch die ungewohnte Nutzung belästigt fühlen. Belästigungen können insbesondere entstehen, weil sich die Gäste bei kurzen Urlaubsaufenthalten nicht an die Hausordnung halten. Ruhezeiten werden dabei in einigen Fällen ebenso missachtet wie Rauchverbote im Treppenhaus. Für weiteren Ärger sorgen falsch geparkte Fahrzeuge, Ein- beziehungsweise Auszugslärm und unsachgemäße Müllentsorgung. Folge sind oft Mietminderungen. Diese können im Einzelfall bei nachweisbarer Beeinträchtigung der Wohnnutzung des Nachbarn gerechtfertigt sein. Ihre Höhe ist vom Grad der Beeinträchtigung abhängig (Amtsgericht Berlin Mitte, Az. 25 C 174/08, Urteil vom 26.08.2009). Eine unterschiedliche Behandlung von Miet- und Ferienwohnungen im gleichen Gebäude hinsichtlich der Nebenkosten ist nach der BGH-Rechtsprechung kaum durchsetzbar. Allenfalls bei Gewerbeeinheiten mit stark erhöhtem Verbrauch in bestimmten Bereichen (z. B. erhöhter Wasserverbrauch durch Blumengeschäft) muss der Vermieter die jeweils erhöhte Betriebskostenposition aus der Umlage für das Gesamtgebäude herausrechnen (BGH, Az. VIII ZR 78/05, Urteil vom 08.03.2006). Mieter herkömmlicher Mietwohnungen haben keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Unterlassung der Vermietung von Wohnungen als Ferienwohnung. Probleme können sich ergeben, wenn etwa eine städtische Zweckentfremdungsverordnung in Gebieten mit besonderem Mangel an Wohnungen die Zweckentfremdung von Mietwohnungen verbietet. Unzulässig ist die Vermietung von Sozialwohnungen/preisgebundenen Wohnungen an Feriengäste. Baurechtlich unzulässig kann einerseits die Nutzung als Ferienwohnung an sich, andererseits aber auch eine gewerbliche Vermietung in hotelähnlichem Maßstab sein. Für Hotels gibt es meist besondere baurechtliche Vorgaben z. B. über den Brandschutz und die Fluchtwege. Die Abgrenzung zwischen privater und gewerblicher Vermietung gestaltet sich meist schwierig. Eine hotelähnliche Vermietung kann gegeben sein, wenn sehr kurzfristige Vermietungen erfolgen (nächteweise) und zusätzlich zur Übernachtung weitere Dienstleistungen angeboten werden (Mahlzeiten, Bettwäschewechsel, Reiseversicherungen, Aufenthaltsraum). Der Mitte Mai 2017 in Kraft getretene § 13a der Baunutzungsverordnung (BauNVO) trifft neue Regelungen darüber, in welchen Gebieten laut Bebauungsplan Ferienwohnungen generell baurechtlich zulässig sind oder zumindest auf Antrag genehmigt werden können. Von dieser Regelung hängt es grundsätzlich ab, ob die Nutzung als Ferienwohnung zulässig ist. Eine Zweckentfremdungssatzung oder -verordnung der jeweiligen Gemeinde kann allerdings trotzdem einer Nutzung entgegenstehen. Die BauNVO regelt die baurechtliche Seite, bei der Zweckentfremdungssatzung geht es um die Bekämpfung des Wohnungsmangels. Die Untervermietung einer Mietwohnung als Ferienwohnung kann nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters – also des Eigentümers – erfolgen. Nicht ausreichend ist die allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung – auch dann nicht, wenn der Vermieter auf ein Kennenlernen der einzelnen Untermieter verzichtet. Wie der Bundesgerichtshof entschied, unterscheidet sich eine herkömmliche Untervermietung von der Ferienwohnungsvermietung durch den häufigen kurzfristigen Mieterwechsel bei letzterer; beide Vermietungsvarianten sind damit nicht vergleichbar (BGH, Urteil vom 8.01.2014, Az. VIII ZR 210/13). |
English